Мы делимся опытом и экспертным мнением, чтобы вы находили ответы на актуальные вопросы
в сфере недвижимости
30 января 2024
86% арендаторов требуют залог
По данным аналитиков, 86% арендодателей в Москве требуют от своих арендаторов депозит, равный ежемесячной стоимости аренды. Примерно 7% собственников довольствуются депозитом, меньшим чем один арендный платеж (обычно около половины этой суммы). Однако, 4% арендодателей требуют депозит, превышающий ежемесячную арендную плату, иногда в 2-3 раза. Такие варианты, где залог не требуется, составляют примерно 3% от общего количества предложений.
За последние 5 лет эти процентные соотношения почти не менялись: 85-90% арендодателей всегда требуют депозит, равный стоимости одного арендного платежа.
Больше никаких навязанных услуг и товаров
Напоминаем, что с 1 декабря, любая организация, требующая оплатить какой-то дополнительный товар или услугу для получения основной, будет наказана рублем.
За каждый факт навязывания с предприятия удержат 20-40 тыс. руб., с должностного лица - от 2 до 4 тыс. руб. Если потребитель подаст претензию, а компания ее не примет или без аргументов откажет, то штраф увеличится до 100-300 тыс. и 15-30 тыс. руб. соответственно.
Жалобу можно писать в Общество защиты прав потребителей, Роспотребнадзор или ЦБ РФ (если связано с кредитной организацией).
Минстрой в ближайшие 6 месяцев ждет снижения спроса на новостройки.
🗣Мнение замглавы Минстроя, Н. Стасишина:
Мы размышляем о возможности субсидировать кредиты застройщиков и подрядчиков для строительства новых домов, чтобы поддержать экономику. Будем помогать точечно, установив ставку по проектному субсидированию на уровне 9-10%. Этот показатель зависит от объемов выкупа строящегося жилья. Чем больше квартир продано, тем ниже ставка. Преимущество будем отдавать застройщикам по программе КРТ.
В какую недвижимость сейчас стоит вкладываться в Москве?
В последние месяцы на рынке недвижимости появились новые тренды.
🗣Мнение специалиста в области редевелопмента, Е, Барболина:
Перспективных направлений для инвестиций в столице становится все больше. Выгодные секторы:
1. Реставрация и реновация исторических зданий. Часто город продает их достаточно дешево.
2. Гостиничный бизнес. Небольшие гостиницы, апарт-отели и студии для посуточной аренды пользуются спросом у растущего потока туристов.
3. Офисные центры с развлекательными зонами. "Планктон" сейчас предпочитает обедать, заниматься фитнесом, смотреть кино непосредственно рядом с работой. Поэтому целесообразно обустраивать релакс-зоны прямо в бизнес-центрах.
4. Бизнес-кластеры и технопарки. Инновационные площадки, совмещающие лаборатории, коворкинг и т.д. приветствуются современными технологичными компаниями.
Еще прошлой осенью наш премьер-министр М. Мишустин утвердил программу льготной ипотеки для приобретения недвижимости в промышленных целях. Вчера стало известно, что якутский спец. застройщик получил первый такой кредит более чем на 420 млн руб. Вернуть его надо за 7 лет, под 5% годовых.
Полученные деньги пойдут на переоборудование домостроительного комбината Якутска. А это позволит в будущем увеличить его объемы производства и снизить себестоимость комплектов для возведения жилых домов.
Начало положено. Теперь другие регионы могут брать пример с Якутии.
К сожалению, иногда отсутствие иных собственников в реестре ЕГРН не гарантирует, что посте покупки квартиры туда не заявится старый сожитель. Например, бывший супруг хозяйки, которому негде жить.
🗣Мнение председателя правления Ассоциации юристов России, В. Груздева:
В ЕГРН нужно добавить функцию внесения данных обо всех бывших членах домохозяйства. Если до приватизации жилья они имели равные права на пользование помещениями вместе с нынешними собственниками. Либо это сожители кооперативной квартиры. Всё должно быть внесено на основании заявления владельца.
При этом какую-то личную информацию, такую как ФИО, можно запросить только через нотариуса.
У застройщиков есть всегда востребованные проекты в запасе
Рынок недвижимости старательно перегрели инвесторы, зарабатывающие на льготной ипотеке. Но он вот-вот выплывет из ямы. Ведь ЦБ делает все возможное для этого. Например, повысил требования для банковского капитала по выдаче ипотеки с низким минимальным взносом. К тому же, к 1 июля 2024 г. власти намекают на прекращение льготной ипотеки.
Новая ситуация на рынке избавит его от ценовых разрывов между первичным и вторичным жильем.
🗣Мнение главы аналитического отдела в УПН Екатеринбурга, М. Хорькова:
В 2020-2021 гг. поднятие расценок на новостройки повышало их и на готовое жилье, но в следующем году будет по-другому. Сниженная стоимость вторичных квартир будет сдерживать удорожание новостроек. На данный момент, первичка в лучшей позиции, благодаря льготной ипотеке, но уже следующей весной или осенью борьба между новым и старым фондом станет равносильной.
Интересно, что девелоперов не пугает предстоящее снижения цен на новые квартиры и ужесточение конкуренции со старыми. Застройщики разрабатывают проекты, которые будут всегда интересны покупателям. Это жилье по-настоящему закроет потребности граждан в улучшенных жилищных условиях, а не будет спекулировать спросом.
Новые квартиры активно продаются за счёт льготной ипотеки. А частная застройка "забыта" государством.
🗣Мнение И. Файзуллина, главы Минстроя:
Ипотечный кредит на ИЖС следует определить в специальный проект. Населению нужные отдельные инструменты поддержки ипотечной программы для частного домостроения. Люди все больше вовлекаются в эту сферу, особенно после пандемии COVID-19, когда потребность жить в загородном жилье значительно возросло.
По средним меркам, цена за ежемесячную аренду по России упала на 7% - до 27 тыс. в прошлом месяце. Эксперты проанализировали 33 крупных города. Интересно отметить, что доступность съемных квартир улучшилась в 8 из них, включая:
- Сочи (-16%);
- Барнаул (-7%);
- С-Петербург и Воронеж (по -5%);
- Севастополь, Ставрополь, Самару и Ростов-на-Дону (по -4%).
В то же время, цены увеличились в 6 крупных городах, остались неизменными в 19 других. Москва, как всегда, самая дорогая в сфере аренды жилья.
Инициаторы внесли в Госдуму законопроект, предлагающий ввести льготную ипотеку на готовое жилье, при этом исключая покупателей-инвесторов. Депутаты предлагают предоставлять субсидию только тем гражданам, у которых жилая площадь на человека ограничивается до 36 кв. м или до 64 кв. м для одиноких заемщиков.
В этом случае, государство субсидирует ставку до 3%. Предложения проекта могут быть использованы для приобретения нескольких типов недвижимости:
- при покупке первичного жилья у юридических лиц (есть ряд исключений) на этапе строительства;
- для приобретения готовой квартиры;
- на погашение предыдущих ипотечных кредитов с любой датой выдачи.
Законопроект также включает субсидирование процентов для многодетных семей. Оппоненты инициативы считают, что она только вызовет рост цен.
Сейчас выдачи ипотеки снижаются в сравнении с августом и сентябрем, но этот тренд проявляется умеренно, поэтому цены на недвижимость продолжают расти по инерции.
🗣Мнение М. Матовникова, директора компании по финансовой аналитике:
Ухудшение рыночных условий для получения ипотеки на первичном и вторичном рынках имеет неожиданный эффект: спрос на ипотеку значительно возрастает. Причиной этого являются ожидания дальнейшего роста процентных ставок и введения новых ограничений со стороны регулятора. Выдача ипотечных кредитов в августе-октябре 2023 года достигла рекордных значений в истории российского рынка. В сентябре они на 37% превысили показатель декабря 2022 года. В октябре выдача также выше, чем в декабре 2022 года, но ниже, чем в августе-сентябре 2023 года.
Летом Центробанк предупреждал, что скоро снизится спрос на жилье, а в связи с повышением ставки в октябре усилилась вероятность банкротства застройщиков. Однако эксперты утверждают, что это может произойти даже не в 2024 году. Вероятно, скорость строительства останется на уровне 2023-его.
🗣Мнение директора направления новостроек в АН, В. Кочеткова:
Сегодня стройки финансируются проектами и не подчиняются продажам напрямую, как было раньше. Значит, все жилые комплексы, даже на этапе разработки, все равно будут построены.
Но в случае, если ключевая ставка останется высокой и Банк России применит ужесточение льготной ипотеки, интерес к первичке может упасть на 30%.
Наиболее ликвидные активы будут продолжать рост, но не так быстро, как раньше. Востребованность на рынке остается высокой, включая жилье как объект инвестиций. В результате, цены на недвижимость также могут снизиться.
По итогам 3 квартала получается, что 76% новых квартир продано по ипотечным программам.
🗣По мнению руководителя отдела аналитики АН, Е. Чегодаевой:
По средним подсчетам, квартиры без использования ипотеки в бизнес- и премиум-сегментах стоят на 28-30% выше, чем в кредит:
-в бизнес-классе средняя стоимость 29,3 млн руб.;
-в премиум - 83,4 млн руб.
Разница получается за счет больших размеров этого жилья на 25%. Однако в классе "комфорт" площади и расценки на квартиры по ипотеке и без нее почти одинаковые. В среднем, площадь таких квартир составляет 39 кв м, а цена - 14,3 млн руб.
Это вызвано несколькими факторами:
1. Собственники квартир ориентируются на цены новостроек при продаже своих объектов недвижимости.
2. Покупатели новостроек, приобретая дорогие квартиры, намерены продать их не дешевле.
3. Поднятие ставок по ипотеке также оказало влияние, спровоцировав ускорение сделок и рост спроса.
Однако, ситуация с удорожанием жилья остановится, как только банковские ставки дойдут до максимума. Тогда начнется падение цен, особенно в сегменте старого фонда.
Не смотря на повышение ставок, в прошлом месяце цены на жилье продолжили расти в мегаполисах страны, кроме Кирова. Максимальный рост зафиксирован в городах:
- Махачкала (+14,9%);
- Магнитогорск (+14,7%);
- Чебоксары (+11,8%);
- Челябинск (+11,8%);
- Нижний Тагил (+11,3).
Самый низкий подъем на рынке Владивостока, Якутска, Ульяновска, Твери, Краснодара и Орла.
В среднем, квадратный метр жилья подорожал за месяц на 4,2% (107 361 руб.), а за год на 12%.
Наиболее дорогостоящее вторичное жилье сейчас можно найти в Москве - 334 тыс.руб./кв.м, Сочи - 254,5 тыс.руб/кв.м и С-Петербурге - 195 тыс.руб./кв.м. Самые доступные квартиры в Нижнем Тагиле - 59 тыс.руб./кв.м.
Самые дорогие районы Старой Москвы с элитными квартирами
Эксперты подвели итоги за октябрь в сфере элитного нового жилья Старой Москвы.
Максимальная средняя стоимость «квадрата» наблюдается в районе Остоженки (3,24 млн.руб.) и на Патриарших прудах (3 млн.руб.). В Хамовниках самая низкая цена (1,1 млн.руб.), но этот район прибавил больше всех за месяц (+15%).
Главная причина такого высокого спроса на эти локации - их привлекательность для покупателей. Кроме того, цены на недвижимость в этих районах поднимаются из-за большого количества готовых ключевых проектов и роста стоимости строительства.
Льготная ипотека приносит всё больше проблем рынку
По-прежнему наблюдается разница цен между рынками недвижимости. Сейчас он около 42%.
🗣Мнение директора департамента фин. стабильности ЦБ РФ, Е. Даниловой:
Это приводит к тому, что население покупает жилье в новостройках по завышенной цене, а при попытке продажи на вторичном рынке сталкивается с убытками. К тому же, возможно стать должником перед банком. Если кредитор получает недвижимость в качестве залога в случае дефолта по кредиту, то и банку не хватит стоимости недвижимости, чтобы возместить убытки.
ЦБ также не нравится использование льготной ипотеки инвесторами. Банки все чаще кредитуют людей с высокой долговой нагрузкой. Господдержка вызывает больше проблем, чем пользы.
Аренда жилья в Москве обычно является сезонным бизнесом: с наступлением лета спрос падает, а с приходом осени растет до максимума и стоит на высоком уровне приблизительно до конца ноября. Но в этом году ситуация сильно поменялась. Сезон высокого спроса начался уже в июле. По сравнению с маем-июнем в августе-сентябре договоров аренды стало на 80% больше.
🗣Мнение Ю. Дымовой, директора офиса продаж вторичного жилья в АН:
Оживление на рынке аренды замечено в середине лета. По статистике, активность клиентов повышается только в августе, но нынче сезон стартовал на месяц раньше.
Многие эксперты считают, что скорость роста стоимости вторичного жилья в стране замедлится до конца года.
🗣Мнение К. Апрелева, вице-президента Российской гильдии риелторов:
Все же значительного падения цен на жилье не ожидается. Люди, опасаясь увеличения инфляции, желают монетизировать недвижимость. Но если сохранятся повышенные ставки по жилищному кредиту на долгий срок, интерес ко вторичному жилью снизится, так как большинство продаж осуществляется в ипотеку.
Рынок новостроек не станет испытывать былых темпов повышения цен, и предложение новостроек не сократится. Спрос будет продолжать расти на строящиеся объекты, которые близки к завершению работ обладают достойным качеством.
В нынешнем году в Москве зарегистрировано максимальное количество передачи прав на жилую недвижимость посредством купли-продажи - 127 566. Это значение на 32,5% превышает результаты прошлогоднего такого же периода (96,273 тыс.) и на 4,6% больше результатов 2021 года (121,924 тыс.).
В прошлом месяце было проведено 16 976 сделок со вторичкой (-3,2% к августу), но это на 63,8% больше, чем в сентябре 2022 г. (10 364), и на 15,8%, чем в 2021-м (14 666).
🗣Мнение руководителя Росреестра по Москве, И. Майданова:
Происходит незначительный переход покупателей на первичный рынок, так как количество продаж вторички уменьшилось на 562, если сравнить с августом. Однако сентябрь стал самым продуктивным месяцем с 2008 года, продажи выросли более чем в 1,5 раза. В III квартале было совершено почти 50 тыс. сделок, что является рекордом за все время наблюдения, с июля по сентябрь.
В каких районах Москвы можно арендовать 2-к квартиру до 50 тыс.руб.
👉В ЮВАО (Выхино-Жулебино, Гольяново и Некрасовке) есть предложения за 30 тыс.-50 тыс. руб.
👉В ЗАО (Можайский и Кунцевский р-ны) находится максимум подходящих 2-комнатных квартир в таком ценовом сегменте, а средняя плата за аренду составляет 55 тыс. и 62 тыс. руб. соответственно.
👉В ЮАО (Царицыно), средняя стоимость аренды "двушки" составляет 45 тыс. руб.
👉В ЮЗАО Москвы (Ю. Бутово и Зюзино) средняя плата за проживание 50 тыс. и 62 тыс. руб.
👉В Головинском р-не САО и в Хорошево-Мневниках СЗАО попадаются квартиры до 50 тыс. руб./месяц. Но средняя стоимость аренды уже 89 тыс. руб.
Когда речь заходит о трехкомнатных квартирах до 50 тыс. руб., наиболее доступные варианты вероятно найти в Вешняках. Хотя лотов мало, около 32% от всех "трешек" в этой округе попадают в нужный ценовой диапазон.
Большинство покупателей обращают внимание на состояние парадной
По опросу среди клиентов застройщика в Петербурге парадная так же важна, как цена и местоположение квартиры.
🗣Мнение руководителя по разработкам продукта в строительной компании, Б. Мирзаханова:
Покупатели хотят видеть в парадной отдельные колясочные, а еще мокрую зону, где можно мыть колеса или резиновые сапожки. Также важно наличие общего санузла, удобство которого отмечают мамы с маленькими детьми.
Обеспечение безопасности является приоритетом – поэтому посторонним вход в дом должен быть заблокирован, все пространство парадной достаточно освещено и имеется кнопка SOS.
Однако примерно 20% покупателей, чаще молодежь и одинокие взрослые, не желают держать консьержа. Зато родителям спокойнее на работе, когда они знают, что надежный работник присмотрит за их детьми или домашними животными и примет курьеров. Консьерж должен быть предусмотрен советом жителей.
Покупателям также важна эргономичность парадных.
5 микрорайонов Москвы с максимумом видовых квартир
На рынке новостроек Москвы продается всего 13,6 тыс. видовых квартир и апартаментов. Около половины из них расположены в 5 районах города:
- Пресненском;
- Покровском-Стрешнево;
- Хорошево-Мневниках;
- Нагатинском Затоне;
- Хорошевском.
Это составляет 46,3% от общего объема квартир с панорамными окнами в городе.
Сейчас строители активно продают 67,6 тыс. объектов в 418 новых ЖК и проектах для реконструкции. Из них 20,1% лотов предлагают потенциальным покупателям прекрасные виды. К особенностям таких вариантов жилья относят панорамные виды на водоемы, зеленые зоны, высотные здания и исторические достопримечательности.
Казалось, выше уже не будет... Но фиксированная ставка по 30-летней ипотеке в США снова поднялась. Если 5 октября она была на уровне 7,49%, то 12го дошла до 7,57%. FRM 15-летнего кредита составляет 6,89% (была 6,78%).
Несмотря на это, экономика и доходы продолжают развиваться стабильными темпами. Однако рынок недвижимости все еще сталкивается с существенными ограничениями доступности. В результате, спрос на покупку жилья продолжает оставаться на самом низком уровне за последние 3 десятилетия
Вторичные квартиры подешевели на 22,5% за год в Москве
Стоимость квадратного метра квартир в готовых домах снизилась на 22,5% по сравнению с прошлым годом, составив 255,9 тыс. руб. в сентябре. В то же время, средняя цена квартиры в таких домах снизилась на 13%, или 2,4 млн руб, и составляет 16,4 млн руб.
Самые низкие цены за квадратный метр в готовых домах наблюдаются в районах Некрасовка, Косино-Ухтомский, Старое Крюково, Ховрино и Бирюлево Восточное. В этих районах стоимость составляет от 162,5 тыс. до 206,1 тыс. руб/кв.м
Также в ТОП-10 районов с низкой ценой за квадратный метр входят Северный район, Молжаниновский район, Гольяново, Северное Медведково и Ивановское. Стоимость в этих районах колеблется от 212,9 тыс. до 233,1 тыс. руб/кв.м.
